不動産投資というと、昨今のニュースで話題になっていたかぼちゃの馬車、スルガ銀行、レオパレス問題など、イメージの悪い投資と捉えられがちです。
しかし、不動産投資は物件選びをしっかりとしていれば優れた投資であることは今も昔も変わりはありません。
今回は、不動産投資の基礎的な知識と特徴についてまとめます。
不動産投資とは？わかりやすく基礎を解説
投資資金を金融機関から調達出来る唯一の投資
不動産投資をするとなると、何となくハードルが高いというイメージが付きまといませんか？
それは不動産物件が高額で、なかなか手を出せない代物という印象があるからかもしれません。
しかし、実際の不動産投資はそうではありません。
不動産投資の最大のメリットは、「金融機関から投資資金をローンで調達出来ること」です。
株式や債券の場合は、このようなローンを組んで購入するという話は聞いたことがありません。
一方、不動産投資の強みは、ローンを組むことで、自己資金以上の運用が出来、より多くの資産を産むことが可能なのです。
ローン返済も賃貸料収入もすべて他人のお金
ローンを金融機関で組んで投資に運用した場合、ここでの運用元であるローンは「他人のお金」です。
少なくとも自分のものではないことは確かですよね。
さらに、賃貸料収入もそうです。
不動産投資により物件を購入し、誰かに物件を貸したとします。すると、物件を借りた入居者からら賃貸料収入が支払われて自分の手元に入ってきます。 ここでも、入居者から支払われている賃貸料収入は「他人のお金」です。
要するに、借入れの金額も賃貸料収入も、すべて他人のお金で運用しているものになるわけです。これが不動産投資が他の投資と異なる特徴です。
不動産投資の目指す目的とは？
自宅は資産ではなく負債
ところで、不動産というと、自宅のイメージを持つこともあるかもしれません。
自宅をローンを組んで購入することは、人生において三大イベントの買い物のひとつにもあげられるように、その人の価値観に関わる出来事です。 そこを否定することは勿論ありません。
しかし、ここではあえて損得の基準で書かせていただくと、自宅は資産にはなり得ません。
不動産における本当の資産は賃貸物件の方なのです。
これは資産と負債の概念の捉え方の違いです。 ここでの資産の意味は「お金を生み出してくれるもの」です。 負債の意味は「お金を生み出さないもの」です。
その意味で、自宅はお金を生み出すことはありません。
さらに、自宅というものは購入した時点から価値下落が著しく、長年経つと資産価値は減少し、ローンだけ高く残るという、負債の側面が強くなってしまいます。
そのため、自宅を買うことはその土地とそのローンの返済に縛られることを意味します。資産を築くなら自宅購入はあまりおすすめ出来ません。
不動産投資の目的は賃貸料収入
それとは逆に、不動産投資により購入した賃貸物件は本当の意味の資産になり得ます。
この場合の資産とは、あくまで物件を他人に貸して賃貸収入を得るために用いる場合のことです。
よく、不動産投資というと、不動産を売買して収益を得るイメージを持たれている方がいらっしゃいます。 売買することで規模の大きい収入が入ってくるというのは、不動産投資の醍醐味ではあります。
しかし、ここで意識するべきことは収益の性質です。
以前のブログで、投資対象により、収益の性質が異なることを書きました。
収益の性質には、キャピタルゲインとインカムゲインの二種類があります。
不動産の場合、価値が上がることによる値上がり益（キャピタルゲイン）よりも、安定性のある賃貸収入（インカムゲイン）を得ることを目的とした方が良いです。
なぜかというと、不動産自体の価値が大きく変動しても、それによって賃貸収入の金額には大きな影響はないからです。賃貸収入の金額は短期間で大きく上昇したり下落したりすることがないのです。
そのため、不動産投資をする側からすると、賃貸収入を得ることを目的としている限り、不動産それ自体の価値はさほど意味を持たないのです。賃貸収入が適正額であれば、景気の動向はさほど影響せず、安定的に賃貸収入を得ることができるのです。
負けないための情報収集から始めよう！
不動産投資の目的は賃貸収入を得ることです。
その前提の元、ローン返済計画は長期にわたることから、大きなレバレッジを効かせて利益を得るという考えで投資をすることには向いていません。地道に安定的に収入を得て返済していくため、ある意味地味な投資かもしれません。
そういう特徴からも、不動産投資では「負けないこと」が重要な考え方になります。
この考えは実際の不動産選びのときにも重要です。
そのためには、まず何か「負けること」で何が「負けないこと」なのかを知ることが大事です。不動産投資の初心者がはじめにやるべきことは不動産投資についての情報収集と勉強です。
その情報収集と押さえておくリスク管理方法について知っておけば、不動産投資は管理の行き届く魅力的な投資となり得ます。
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